റിപ്പോ നിരക്ക് കുറച്ചിട്ടും ഭവനവായ്പുടെ പലിശയില്‍ കുറവില്ലേ? കാരണം ഇതാണ്

ഭവനവായ്പയുടെ പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് കുറഞ്ഞില്ലെങ്കില്‍ വായ്പ ഏത് ബെഞ്ച്മാര്‍ക്കുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു എന്ന് പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്.

റിസര്‍വ് ബാങ്ക് ഈ വര്‍ഷം മൂന്നുതവണയായി റിപ്പോ നിരക്ക് ഒരു ശതമാനം കുറച്ചിരുന്നു. ഇതോടെ, ഭവനവായ്പ പലിശ നിരക്കുകള്‍ 2022 ന് ശേഷം ആദ്യമായി 8% ന് താഴെയെത്തി. എന്നാല്‍,നിങ്ങളുടെ ഭവനവായ്പയുടെ പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് കുറഞ്ഞില്ലെങ്കില്‍ വായ്പ ഏത് ബെഞ്ച്മാര്‍ക്കുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു എന്ന് പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്.

എന്താണ് ബെഞ്ച്മാര്‍ക്ക്?

ഭവനവായ്പയെ ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്ന ഒരു അടിസ്ഥാന നിരക്കാണ് ബെഞ്ച്മാര്‍ക്ക്. ഇതിന് പുറമെ, വരുമാനം, വായ്പ തുക, ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോര്‍ തുടങ്ങിയ ഘടകങ്ങളെ ആശ്രയിച്ച് ബാങ്ക് ഒരു നിശ്ചിത സ്‌പ്രെഡ് (ബാങ്ക് ഈടാക്കുന്ന അധിക നിരക്ക്) കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കുന്നു. ബെഞ്ച്മാര്‍ക്കും സ്‌പ്രെഡും ചേരുന്നതാണ് അടയ്ക്കേണ്ടി വരുന്ന അന്തിമമായ പലിശ നിരക്ക്. റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയ്ക്കുമ്പോള്‍ നിങ്ങളുടെ ബാങ്ക് എത്ര വേഗത്തില്‍ ആ ആനുകൂല്യം നിങ്ങള്‍ക്ക് കൈമാറുന്നു എന്ന് തീരുമാനിക്കുന്നത് നിങ്ങളുടെ ബെഞ്ച്മാര്‍ക്ക് അനുസരിച്ചാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, റിപ്പോ നിരക്കുമായി ബന്ധിപ്പിച്ച വായ്പകളില്‍ മാറ്റങ്ങള്‍ പെട്ടെന്ന് പ്രതിഫലിക്കും. അത് വഴി വായ്പക്കാര്‍ക്ക് കാലതാമസമില്ലാതെ ആനുകൂല്യം ലഭിക്കും.

2016-ന് മുമ്പ്, മിക്ക ഭവനവായ്പകളും ബേസ് റേറ്റുമായാണ് ബന്ധിപ്പിച്ചിരുന്നത്. ഇത് ബാങ്കുകള്‍ക്ക് പലിശ നിരക്കുകള്‍ നിശ്ചയിക്കുന്നതില്‍ വലിയ സ്വാതന്ത്ര്യം നല്‍കി. പിന്നീട്, നിരക്കുകള്‍ കണക്കാക്കുന്നതില്‍ കൂടുതല്‍ സുതാര്യത വരുത്താന്‍ എംസിഎല്‍ആര്‍ (മാര്‍ജിനല്‍ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫണ്ട്‌സ് ബേസ്ഡ് ലെന്‍ഡിംഗ് റേറ്റ്) വന്നു. 2019-ല്‍, പുതിയ ഫ്‌ലോട്ടിംഗ്-റേറ്റ് വായ്പകള്‍ക്കെല്ലാം എക്‌സ്റ്റേണല്‍ ബെഞ്ച്മാര്‍ക്കുകളുമായി, പ്രധാനമായും റിപ്പോ നിരക്കുമായി നേരിട്ട് ബന്ധിപ്പിച്ച പലിശ നിരക്ക് സമ്പ്രദായങ്ങള്‍ സ്വീകരിക്കാന്‍ ആര്‍ബിഐ ബാങ്കുകളോട് ആവശ്യപ്പെട്ടു. 2024 ഡിസംബര്‍ വരെയുള്ള കണക്കുകള്‍ പ്രകാരം ഫ്‌ലോട്ടിംഗ്-റേറ്റ് ഭവനവായ്പകളില്‍ 60.4% റിപ്പോ നിരക്കുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചവയാണ്. എന്നാല്‍ ഗണ്യമായ എണ്ണം, ഏകദേശം 35.6%, ഇപ്പോഴും എംസിഎല്‍ആറില്‍ തുടരുന്നു, 2% ബേസ് റേറ്റിലും. അതായത്, മൂന്നിലൊന്ന് വായ്പക്കാര്‍ക്കും നിരക്ക് കുറവിന്റെ വേഗത്തിലുള്ള പ്രയോജനം ലഭിക്കാതെ പോകാന്‍ സാധ്യതയുണ്ട്.

എല്ലാ ബെഞ്ച്മാര്‍ക്കുകളും ഒരുപോലെയല്ല

നിങ്ങളുടെ വായ്പ റിപ്പോയുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചതാണെങ്കില്‍ റിപ്പോ നിരക്കില്‍ വരുന്ന ഏത് മാറ്റവും സ്വയമേവ കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടും. മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളില്‍ പലിശ നിരക്കിലെ മാറ്റങ്ങള്‍ ബാങ്കുകള്‍ കൈമാറണം. അതിനാല്‍, റിപ്പോ നിരക്ക് 100 ബേസിസ് പോയിന്റ് കുറഞ്ഞാല്‍, മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളില്‍ നിങ്ങളുടെ പലിശ നിരക്കും അത്രയും കുറയാം. എംസിഎല്‍ആറുമായി ബന്ധിപ്പിച്ച വായ്പകള്‍ക്ക് ക്രമീകരിക്കാന്‍ കൂടുതല്‍ സമയമെടുക്കും. മാത്രമല്ല എംസിഎല്‍ആര്‍ ബാങ്കിന്റെ ചെലവുകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതിനാല്‍ പലിശയിലെ കുറവ് ചെറുതുമാകാം.

ബേസ് റേറ്റോ മറ്റോ ആണെങ്കില്‍ പലിശ നിരക്ക് കുറയുന്നത് ഇതിനേക്കാള്‍ സാവധാനത്തിലായിരിക്കും. നിങ്ങളുടെ വായ്പ ഇപ്പോഴും ഈ സിസ്റ്റത്തിലാണെങ്കില്‍, അത് മാറ്റുന്ന കാര്യം പരിശോധിക്കണം . റിപ്പോ നിരക്ക് 5.5% ആയി കുറഞ്ഞതോടെ, റിപ്പോയുമായി ബന്ധിപ്പിച്ച വായ്പയെടുത്തവര്‍ക്ക് പലിശ ഇളവ് ഇതിനോടം ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടാകും. എന്നാല്‍ എംസിഎല്‍ആര്‍ അല്ലെങ്കില്‍ ബേസ് റേറ്റിലുള്ളവര്‍, ഇപ്പോഴും 9% അല്ലെങ്കില്‍ അതില്‍ കൂടുതല്‍ പലിശ നിരക്ക് അടയ്ക്കുന്നുണ്ടാകാം.

എങ്ങനെ പരിശോധിക്കാം, എന്തുചെയ്യണം? നിങ്ങളുടെ ബെഞ്ച്മാര്‍ക്ക,് ലോണ്‍ സാങ്ഷന്‍ ലെറ്ററിലോ, ബാങ്കിന്റെ മൊബൈല്‍ ആപ്പിലോ, അല്ലെങ്കില്‍ ഓണ്‍ലൈന്‍ പോര്‍ട്ടലിലോ കണ്ടെത്താനാകും. നിങ്ങള്‍ ഇപ്പോഴും എംസിഎല്‍ആറിലോ ബേസ് റേറ്റിലോ ആണെങ്കില്‍, റിപ്പോയുമായി ബന്ധിപ്പിച്ച നിരക്കിലേക്ക് മാറുന്നതിനെക്കുറിച്ച് ചോദിക്കുക. നിങ്ങളുടെ ബാങ്ക് അനുകൂലമായ മാറ്റം വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നില്ലെങ്കില്‍, മറ്റൊരു ബാങ്കിലേക്ക് ബാലന്‍സ് ട്രാന്‍സ്ഫര്‍ ചെയ്യുന്നത് പരിഗണിക്കുക.