റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ തട്ടിപ്പുകൾ നേരത്തെ തിരിച്ചറിഞ്ഞ് അതിൽ നിന്നും ഒഴിഞ്ഞുമാറാൻ കെ-റെറ സഹായിക്കും.
കേരളത്തില് അതിവേഗം വളരുന്ന ഒരു മേഖലയാണ് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ്. ഭൂലഭ്യത താരതമ്യേന കുറവായിട്ടുള്ളതും ഉയര്ന്ന ജനസാന്ദ്രതയുമുള്ള കേരളം പോലെയുള്ള ഒരു സംസ്ഥാനത്ത് കേരള റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അഥോറിറ്റിക്ക് നിര്ണായക പങ്ക് വഹിക്കാനുണ്ട്. റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ പ്രശനങ്ങള്ക്ക് പരിഹാരം കാണാന് കേന്ദ്ര നിയമത്തിന്റെ ചുവടുപിടിച്ച് സംസ്ഥാന സര്ക്കാര് രൂപീകരിച്ച സംവിധാനമാണ് കെ-റെറ എന്ന ചുരുക്കപ്പേരില് അറിയപ്പെടുന്ന കേരള റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അഥോറിറ്റി. മുന്പ് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ പരാതികള്ക്ക് സിവില് കോടതികള് മാത്രമായിരുന്നു പരിഹാരം. കെ-റെറ സ്ഥാപിക്കപ്പെട്ടതോടെ ഈ അവസ്ഥയ്ക്ക് മാറ്റം വന്നു. 2017 മെയ് ഒന്നിന് ശേഷം പണി തീര്ന്ന് ഒക്യുപെന്സി സര്ട്ടിഫിക്കറ്റ് ലഭിച്ച റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകള് എല്ലാം കെ-റെറയുടെ ചട്ടങ്ങള് പാലിക്കാന് ബാധ്യസ്ഥമാണ്.
അത്തരം റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകള് കെ-റെറയില് രജിസ്റ്റര് ചെയ്യണം എന്നത് നിര്ബന്ധമാണ്. ഈ മേഖലയിലെ തട്ടിപ്പുകള് മുന്പെ തിരിച്ചറിഞ്ഞ് അതില് നിന്നും ഒഴിഞ്ഞുമാറാന് സഹായിക്കുക എന്നത് ഈ സ്ഥാപനത്തിന്റെ പ്രധാന ധര്മങ്ങളില് ഒന്ന്.
ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങുമ്പോള് ശ്രദ്ധിക്കാം
തദ്ദേശ സ്വയം ഭരണ സ്ഥാപനങ്ങള് അംഗീകരിച്ചിട്ടുള്ള പ്രൊജക്റ്റിന്റെ പ്ലാന്, ബില്ഡിങ് പെര്മിറ്റ്, പദ്ധതി രേഖ- കൂടാതെ ബില്ഡര് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന പൊതുസൗകര്യങ്ങള് ഇവയെല്ലാം ബില്ഡര് കെ-റെറ വെബ്സൈറ്റിലും ലഭ്യമാക്കും. ഈ വാഗ്ദാനങ്ങളില് നിന്ന് പിന്നീട് ബില്ഡര്ക്ക് പിന്മാറാനും കഴിയില്ല. നിജസ്ഥിതി ബോധ്യപ്പെട്ടതിന് ശേഷം മാത്രമേ ഉപയോക്താക്കള് പണം നല്കേണ്ടതുള്ളൂ.
ഉപയോക്താവ് ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങുമ്പോള് നിര്ബന്ധമായും നിര്ദിഷ്ട രജിസ്റ്റേര്ഡ് എഗ്രിമെന്റ് ഫോര് സെയ്ലില് ഏര്പ്പെടണം. ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങാന് ആദ്യം തന്നെ മുഴുവന് തുകയും ഒരുമിച്ച് നല്കേണ്ടതില്ല. നിര്ദിഷ്ട രജിസ്റ്റേര്ഡ് എഗ്രിമെന്റ് ഫോര് സെയ്ലില് ഏര്പെടുന്നതിനു മുന്പ് മൊത്തം പണത്തിന്റെ പത്തു ശതമാനത്തിന് മുകളില് ഉള്ള തുക ബില്ഡര്ക്ക് കൊടുക്കേണ്ടതില്ല. ഘട്ടം ഘട്ടമായി നിര്മ്മാണ പുരോഗതിക്ക് അനുസരിച്ച് മാത്രം പണം നല്കിയാല് മതി.
നിശ്ചിത സമയത്ത് ഫ്ലാറ്റ് നിര്മ്മാണം പൂര്ത്തിയായില്ലെങ്കില് രണ്ട് അവകാശങ്ങള് ഉപയോക്താവിനുണ്ട്. ഒന്ന്, പൂര്ണമായും പ്രോജക്റ്റില് നിന്നും പിന്മാറാം. അങ്ങനെ ചെയ്താല് ഉപയോക്താവ് നല്കിയ ഓരോ ഗഡുവും അത് നല്കിയ തീയതി മുതലുള്ള പലിശയും ചേര്ത്ത് ബില്ഡര് തിരികെ നല്കണം. രണ്ട്, കാലതാമസത്തിന് പലിശസഹിതം ബില്ഡറില് നിന്ന് പിഴയീടാക്കലാണ്.
ഫ്ലാറ്റുകള് മാത്രമല്ല കെ-റെറ നിയന്ത്രണപരിധിയില് വരുന്നത്. വാണിജ്യ, ഗാര്ഹിക, വ്യാവസായിക, പ്ലോട്ട് തിരിച്ചുള്ള ഇടപാടുകള് എന്നിവയും ഉണ്ട്.
ബില്ഡറെ തെരഞ്ഞെടുക്കുമ്പോള്
കെ-റെറയില് രജിസ്റ്റര് ചെയ്ത ബില്ഡറോട് മാത്രമാണ് ഇടപാടുകള് നടത്തുന്നതെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക. കെ-റെറ വെബ്സൈറ്റ് പരിശോധിച്ച് അംഗീകൃത പ്രോജക്റ്റിലാണ് നിക്ഷേപം എന്ന് ഉറപ്പാക്കാം. എല്ലാ ബില്ഡര്മാരും കെ-റെറ വഴി രജിസ്റ്റര് ചെയ്യണം. രജിസ്ട്രേഷന് ഇല്ലാതെ പ്രൊജക്റ്റ് പരസ്യപ്പെടുത്തുകയോ അഡ്വാന്സ് വാങ്ങുകയോ ചെയ്യുന്ന ബില്ഡര്മാര്ക്ക് പ്രോജക്റ്റിന്റെ മൊത്തം ചെലവിന്റെ 10% വരെ പിഴയടക്കേണ്ടി വരും.
എഗ്രിമെന്റ് ഒപ്പിടുമ്പോള് തന്നെ ബില്ഡര് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന സേവനങ്ങള് എന്തൊക്കെയാണെന്ന് ഉപയോക്താവ് മനസ്സിലാക്കണം. ഓരോ മൂന്നു മാസം കൂടുമ്പോഴും ബില്ഡര് കെ-റെറ വെബ്സൈറ്റില് തങ്ങളുടെ പ്രൊജക്റ്റിന്റെ നിര്മാണ- സാമ്പത്തിക പുരോഗതികള് നിര്ബന്ധമായും ചേര്ത്തു കൊണ്ടു പോകണം. നീന്തല്ക്കുളം, ക്ലബ് ഹൗസ് തുടങ്ങിയ സേവനങ്ങള് കരാറില് പറയുന്നുണ്ടെങ്കില് അവ ഉപയോഗിക്കാന് സ്വാഭാവികമായും ഉപയോക്താവിന് അവകാശമുണ്ട്. ഇത് നിഷേധിക്കപ്പെടുകയാണെങ്കില് പരാതി നല്കാം.
ഫ്ലാറ്റിന്റെ പണി തീര്ന്ന് അടുത്ത അഞ്ചു വര്ഷത്തിനുള്ളില് ബില്ഡ് ക്വാളിറ്റിയിലോ മറ്റോ ഉള്ള പ്രശ്നങ്ങള് മൂലം എന്തെങ്കിലും അപാകതകള് ഉണ്ടായാല് അത് സൗജന്യമായി പരിഹരിച്ചു കൊടുക്കേണ്ടത് ബില്ഡറുടെ ഉത്തരവാദിത്തമാണ്. ബില്ഡറെ അറിയിച്ചിട്ടും മുപ്പതു ദിവസത്തിനകം പരിഹാരമുണ്ടായില്ലെങ്കില് അത് സംബന്ധിച്ച് കെ-റെറയ്ക്ക് പരാതി നല്കാം. ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങി ഒരാള് അത് ഉടനടി വിറ്റാലും രണ്ടാമത്തെ ഉടമയ്ക്കും നിയമത്തിന്റെ പരിരക്ഷയുണ്ടാകും.
കെ-റെറ നിയമം അനുസരിച്ച് ഫ്ലാറ്റിന്റെ കാര്പ്പറ്റ് ഏരിയക്ക് ചതുരശ്രയടി വലിപ്പത്തില് പണം വാങ്ങാനേ ബില്ഡര്ക്ക് അധികാരമുള്ളൂ. രജിസ്ട്രേഷന് സ്റ്റാറ്റിയൂട്ടറി ചാര്ജുകള് മാത്രമാണ് അധികം നല്കേണ്ടത്. അധികമായി ഒരു രൂപ പോലും ഉപയോക്താവ് സേവനങ്ങള്ക്ക് നല്കേണ്ടതില്ല.
പ്ലോട്ട് തിരിച്ച് ഭൂമി വില്ക്കുമ്പോള്
കെ-റെറയില് രജിസ്റ്റര് ചെയ്യേണ്ടുന്ന റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് പ്രൊജക്റ്റുകളെ സംബന്ധിച്ച് നിയമത്തില് കൃത്യമായി നിര്വചിച്ചിട്ടുണ്ട്. അപാര്ട്ടമെന്റ്, പ്ലോട്ട്, വില്ല എന്നിവയുടെ എണ്ണം എട്ടില് കുറവാണെങ്കില് പോലും വികസിപ്പിക്കാനുദ്ദേശിക്കുന്ന ഭൂമി 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററില് കൂടുതലാണെങ്കില് അത് രജിസ്റ്റര് ചെയ്യേണ്ടതാണ്. അതു പോലെ വികസിപ്പിക്കാനുദ്ദേശിക്കുന്ന ഭൂമി 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററില് കുറവാണെങ്കില് പോലും അതിലെ അപാര്ട്ട്മെന്റുകളുടെ എണ്ണം എട്ടില് കൂടുതലാണെങ്കില് അത് രജിസ്റ്റര് ചെയ്യേണ്ടതാണ്. നിയമം തെറ്റിക്കുന്നവര്ക്ക് റെറ നിയമം സെക്ഷന് 59 (1) പ്രകാരമുള്ള ശിക്ഷ ലഭിക്കും.
വില്പന ഉദ്ദേശിച്ചുള്ള റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകളിലാണ് കെ-റെറ നിയമം ബാധകമായിട്ടുള്ളത്. അതായത് ഒരാള് ഒരു നാലു നില കെട്ടിടം പണിത് അത് യൂണിറ്റുകളായി വാടകയ്ക്ക് കൊടുത്താല് ഈ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയില് വരില്ല. അതേ സമയം, ഈ യൂണിറ്റുകള് ഓരോന്നായി അയാള് വിറ്റാല് അത് കെ-റെറ പരിധിയില് വരും. ഒരാള് വസ്തു വാങ്ങി വീട് വച്ചാലോ പിന്നീടത് വിറ്റാലോ ഈ നിയമം ബാധകമല്ല. പക്ഷേ, അതേ പുരയിടം പ്ലോട്ടുകളായി തിരിച്ചു വില്ക്കാന് ശ്രമിച്ചാല് അത് കെ-റെറ പരിധിയില് വരും.
എങ്ങനെ ഉപയോക്താവ് പരാതി നല്കും?
റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകളില് പങ്കെടുക്കുന്നവര് കെ-റെറ വെബ്സൈറ്റ് പരിശോധിച്ച് പ്രോജക്റ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വിശദാംശങ്ങള് പഠിക്കണം. ബില്ഡര് നല്കുന്ന ബ്രോഷര്, പരസ്യം, അടക്കം മുഴുവന് രേഖകളും ലഭ്യമാക്കണം. നിര്ദിഷ്ട ഫോറത്തില് നേരിട്ടു പരാതി നല്കാം. ഹിയറിങ്ങുകളില് ഓണ്ലൈനായിപ്പോലും പങ്കെടുക്കാം. അഭിഭാഷകന് പോലുമില്ലാതെ സ്വന്തം വിഷയം ഉപയോക്താക്കള്ക്ക് കെ-റെറയുടെ കോടതിയില് അവതരിപ്പിക്കാനാകും.
